حق سرقفلی چیست ؟

«سرقفلی عبارت است از ما به ازای حقی که شخص نسبت به انتقال یک ملک تجاری دارد » . این عنوان و این تعریف در حقیقت دارای دو مصداق است ، یکی (سرقفلی) به معنی خاص و آن عبارت است از حقی که به موجب آن مالک یک ملک تجاری برای تحویل آن به مستأجر ، قبل از اینکه در آن ملک هیچ گونه عملیات تجاری صورت گرفته باشد ، نوعا مبلغی مطالبه می کند . مبنای یک چنین تقاضایی صرفا عرف و عادت است و می توان آن را به این ترتیب توجیه کرد که مالک ملک تجاری با در اختیار قرار دادن ملک خود به مستأجر در حقیقت در یک نوع سرمایه گذاری با مستأجر تاجر شرکت می کند ، او ملک خود را در شرکت می گذارد و بقیه سرمایه گذاری نیز به عهده مستأجر است .

برای مشاهده جزییات بیشتر به ادامه مطلب مراجعه کنید .

نهایت بر خلاف سیستم سرمایه گذاری در سایر شرکت ها ، که شرکا، به نسبت سرمایه خود در سود و زیان شرکت سهیم هستند . در این مورد سود مالک شریک یک جا و قبل از تحویل ملک برای تمام مدتی که مستأجر از ملک طبق قرارداد اجاره استفاده می کند ، به عنوان سرقفلی به او پرداخت می گردد . با این تغییر می توان گفت سرقفلی حقی است که مستأجر در قبال استفاده از ملک تجاری به مالک می پردازد. مورد دیگر عبارت است از (حق کسب و پیشه) که عموما به این حق هم از روی تسامح ، سرقفلی می گویند .

(حق کسب و پیشه) عبارت است از حقی که مستأجر پس از استقرار در یک ملک تجاری ،در اثر ابتکار ، حسن شهرت ، جلب مشتری و از این قبیل نسبت به ملک پیدا می کند .

یک ملک تجاری در ابتدای واگذاری به مستأجر ممکن است دارای ارزش تجاری زیادی نباشد و درآمد چندانی نداشته باشد ولی مستأجر پس از ورود در آن یک سلسله اقدامات و هزینه هایی انجام می دهد که موجب شهرت و ترقی محل شده و درآان افزایش پیدا می کند . مثل اینکه دکوراسیون آن را تغییر داده ، اجناس و کالای مرغوب ارائه می کند ، قیمتها را تعدیل می کند و کلا اقداماتی می کند که موجب جلب مشتری و حسن شهرت ملک می گردد . این حسن شهرت و افزایش درآمد ارتباطی به مالک یا موجر ندارد و منحصرا ناشی از ابتکارات ، زحمات ، هزینه و پشتکار مستأجر است بنابراین طبیعی است که در صورت انتقال ملک به دیگری از بابت هزینه ها و زحمات و ابتکاراتی که انجام داده و موجب ترقی تجارتی ملک را فراهم کرده است حقی بگیرد . این حق هم در اصطلاح عامیانه اگرچه (سرقفلی) نامیده می شود ولی از نظر قانونی و با توجه به علل و جهات ایجاد آن اصولا (حق کسب و پیشه) نامیده می شود .

بنایر این سرقفلی به معنی خاص عبارت است از حقی که مالک قبل از ورود مستأجر به یک ملک تجاری از او مطالبه میکند . حق کسب و پیشه عبارت است از حقی است که مستأجر بعد از مدتی که یک ملک تجاری را در تصرف خود دارد ، برای انتقال آن به دیگری ، مطالبه می کند .

سرقفلی به معنای عام کلمه ، اگرچه از دیر زمانی در عرف کشور ما شناخته شده بود و در نقل و انتقال محل های تجاری معمول بوده است ، مع ذلک تا قبل از سال 1339 ، یعنی تاریخ تصویب قانون روابط مالک و مستأجر ، این حق قانونا شناخته نشده بود . مقنن در سال مزبور با توجه به وجود و اعتبار آن در عرف تجاری آن را به رسمیت شناخت ولی به جای سرقفلی ، عنوان «حق کسب و پیشه» به آن داد و با توجه به عوامل و شرایطی مستأجر را مستحق دریافت آن دانست . حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مورد تأیید قرار گرفت و به موجب آن مستأجر می تواند در موقع تخلیه ملک تجاری مورد اجاره خود با توجه به عوامل و شاخص هایی که قانون پیش بینی کرده است مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه از منتقل الیه مطالبه کند و اگر در مورد میزان آن طرفین به توافق نرسیدند ، میزان آن از طرف دادگاه به وسیله کارشناس تعیین می شود .

عواملی که کارشناس بر مبنای آن میزان سرقفلی را تعیین می کند نوعا عبارت اند از موقعیت و مرغوبیت محل ، شرایط و کیفیات اجاره ، طول مدت اشتغال مستأجر ، وضع محل اجاره از نظر نوع بنا ، مخارجی که مستأجر هزینه کرده است ، نوع کسب و پیشه و از این قبیل . حق کسب و پیشه ابتدا به وسیله شورای نگهبان انکار ولی متعاقبا به وسیله مجمع تشخیص مصلحت نظام شناخته شد .